頻遇阻撓,,“身份”模糊,,有的在成立過程中一波幾折——成立業(yè)委會,咋那么難,?
發(fā)布時間 | 2020/12/7 9:08:53
頻遇阻撓,,“身份”模糊,,有的在成立過程中一波幾折——
成立業(yè)委會,咋那么難,?
說起業(yè)主委員會,,許多人都不陌生。但問到本小區(qū)的業(yè)委會在哪兒,、能干什么,,絕大部分人可能不清楚。很多住宅小區(qū)甚至都沒有成立業(yè)主委員會,。
業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成,,通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,,并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務合同的業(yè)主大會執(zhí)行機構,。
作為業(yè)主利益的代表,業(yè)委會對促進小區(qū)建設和發(fā)展起著重要作用,。然而,,本報記者在采訪中發(fā)現,成立業(yè)委會并不容易,,有些小區(qū)業(yè)委會的成立過程甚至一波幾折,。
“我們就是想維護業(yè)主權益”
北京市朝陽區(qū)慈云寺橋附近某小區(qū)于2010年開始使用,鄭先生是第一批入住業(yè)主,。原本入住新房應該是歡歡喜喜,,但現實卻讓他有點無可奈何:從個人住宅到公共區(qū)域,存在著許多問題,,給生活帶來了諸多不便,。
用電、暖氣,、地下污水管道,、小區(qū)環(huán)境……10年間,各種各樣的問題不斷出現,,原有物業(yè)公司不作為,,導致以鄭先生為代表的業(yè)主們對物業(yè)不滿的程度越來越深?!斑@幾年和物業(yè)之間的不愉快越來越多,,有時甚至都會爭吵起來,。”鄭先生說,。
為了推動問題解決,,鄭先生和業(yè)主們這些年一直撥打北京市“12345”熱線反映問題,表達訴求,。雖然每次撥打電話都有回應,,一些問題也得到了處理和解決,2018年小區(qū)也更換了物業(yè)管理公司,,但仍有一些業(yè)主們特別關注的問題有待解決,。
于是,以鄭先生為代表的一批業(yè)主萌發(fā)了成立業(yè)委會的想法,,“我們就是想維護業(yè)主的權益,。”鄭先生認為成立業(yè)委會之后,,能夠凝聚起更大的力量,,依法依規(guī)來管理小區(qū)事務,維護業(yè)主們的權益,,讓小區(qū)變得更好更宜居,。
業(yè)委會的權責義務在相關的法律法規(guī)中有著明確規(guī)定。即將正式實施的《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規(guī)定,,業(yè)主可以設立業(yè)主大會,,選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門,、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助,。
《物業(yè)管理條例》更加明確了業(yè)委會的成立流程、職責和義務,,尤其是規(guī)定了業(yè)委會與物業(yè)之間的權責關系,。《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》則是根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)制定的具體規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)委會活動,,維護業(yè)主合法權益的規(guī)范性文件,。
根據這些法律法規(guī),鄭先生等業(yè)主們準備推動成立小區(qū)的業(yè)委會,,希望未來通過業(yè)委會來督促小區(qū)的物業(yè)更加專業(yè)化,、規(guī)范化,讓物業(yè)有所作為,,更好地服務業(yè)主,。
中國人民大學社會與人口學院陸益龍教授在接受采訪時表示,業(yè)委會其實是隨著商品房小區(qū)普遍興起而出現的新型社會組織,,屬于自組織性的草根組織。在基層社會治理中可以說是一種新型主體,能夠代表廣大住戶也就是業(yè)主的利益和訴求,,同時對新型商品房小區(qū)物業(yè)管理公司有一定制衡作用,,對促進物業(yè)與住戶之間的溝通發(fā)揮著積極作用。
成立過程阻礙重重
今年8月,,鄭先生和他所在小區(qū)的其他一些業(yè)主開始推動成立業(yè)委會,,并且為此做了大量工作。
該小區(qū)有5棟樓,,住戶1400戶,。按照有關規(guī)定,需要達到總戶數的5%才能申請成立業(yè)主大會,。鄭先生和一些業(yè)主經過努力,,已經有80多戶業(yè)主愿意成為發(fā)起人。
正當籌備工作順利推進時,,鄭先生他們又遇到了新問題,。召開業(yè)主大會和成立業(yè)委會有一個先決條件,必須劃定物業(yè)管理區(qū)域,。這個區(qū)域是當初建設小區(qū)時依據規(guī)劃圖確立的,。由于歷史原因,這份規(guī)劃圖現在難以獲得,。
“獲得這份規(guī)劃圖有幾個途徑,,一是從開發(fā)商處獲得,二是去北京市檔案館查詢檔案,。如果這兩處都無法獲得,,根據規(guī)定可以申請重新劃定?!编嵪壬呀泴⑦@個問題研究得很清楚,。
隨后鄭先生等業(yè)主通過街道辦事處和開發(fā)商取得聯(lián)系,街道辦事處也在積極督促開發(fā)商提供當初該小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖,。
“這只是成立業(yè)委會過程中的冰山一角,,以后還會遇到其他問題。但我們還是要堅持下去,,直到業(yè)委會成立,。”鄭先生向記者表達了決心,。
像鄭先生遇到的情況,,在各地小區(qū)業(yè)委會成立過程中都會不同程度地碰到,有些得以圓滿解決,,但有些就會拉鋸扯皮,,一直沒有得到解決,,從而加深矛盾。
在一個小區(qū)內部,,一般會存在業(yè)主,、業(yè)委會、開發(fā)商,、物業(yè)管理公司和居委會五個主體,,每個主體都有著相應的權利和職責范圍。成立業(yè)委會后,,物業(yè)等相關事務部分要由業(yè)委會來管理和監(jiān)督,,難免會對原有的小區(qū)格局產生影響。
因此,,在許多地方就出現了開發(fā)商和物業(yè)管理公司暗地里阻撓小區(qū)業(yè)委會成立的案例,,而且是屢出奇招,防不勝防,。網絡上有人總結了一些阻撓業(yè)委會成立的招數,,比如開發(fā)商、物業(yè)管理公司千方百計阻止成立業(yè)委會,,不提供召開首次業(yè)主大會的資金,,不提供資料等;在業(yè)委會成立過程中,,開發(fā)商,、物業(yè)管理公司會盡量安排“自己人”進入,從而成為他們的“代言人”,;更有甚者,,會對候選人進行收買甚至造謠,造成業(yè)主之間的互不信任,,拖慢整個流程,。
“成立業(yè)委會的障礙主要是來自開發(fā)商的壟斷地位?!标懸纨埍硎?,對商品房開發(fā)與物業(yè)管理分離的相關技術標準、政策要求及監(jiān)管措施不到位,,導致業(yè)委會的成立更加困難,。
業(yè)委會名正才能言順
就在發(fā)稿之時,鄭先生給記者發(fā)來了微信:街道辦通知,,開發(fā)商已經將涉及他們小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃圖提交給街道辦,,物業(yè)管理區(qū)域已經劃定。
按照業(yè)委會成立的流程規(guī)定,,鄭先生等業(yè)主將要撰寫申請書,,準備召開業(yè)主大會,。雖然中間經歷了諸多波折,但是事情正在朝著好的方向發(fā)展,。
隨著城市化進程加快,,越來越多的人口涌入城市,,商品住宅小區(qū)的規(guī)模也會一步步擴大,。但從現在各地的情況來看,能夠成立業(yè)委會的小區(qū)還是少數,。
這其中有些小區(qū)是不需要成立,,比如一些小區(qū)的物業(yè)管理水平很高,業(yè)主并不需要通過業(yè)委會來對物業(yè)進行監(jiān)督,,所以成立業(yè)委會的意愿不高,;還有一些地方對業(yè)委會很陌生,尤其是在廣大城鎮(zhèn),,小區(qū)業(yè)主的意識和意愿基本處于空白,。更多的則是在成立過程中受到各種阻撓,十分曲折,。
陸益龍表示,,導致這種情況出現的主要原因是各地的政策傾向不同,有些地方并不提倡業(yè)委會的廣泛成立,,會顧慮業(yè)委會成立后業(yè)主們維權意識提升,,維權活動增加,難免會增加權益糾紛,?!按送猓捎谏唐贩块_發(fā)與維護有一定復雜性,、專業(yè)性,,一些地方政府也傾向于讓開發(fā)商的物業(yè)公司來接管小區(qū)物業(yè),以減少小區(qū)物業(yè)維護中的糾葛,?!标懸纨堈f。
“身份”模糊,,法律地位的不明確讓業(yè)委會舉步維艱,。無論是正在實施的《中華人民共和國物權法》還是即將實施的《中華人民共和國民法典》,都賦予了業(yè)主成立業(yè)委會的權利,,業(yè)主,、業(yè)主大會、業(yè)委會獲得了法律確認,。但無論是法律還是《物業(yè)管理條例》等并沒有明確業(yè)委會究竟是否屬于法人或者其他組織,,名不正則言不順,。
專家表示,業(yè)委會的法律賦權也不充分,,如業(yè)委會運作的權利,、義務、規(guī)范,,業(yè)委會和居委會,、街道、房管機關等部門的權責關系等等,,有關法律法規(guī)乃至行政規(guī)定還缺乏全面具體且操作性強的規(guī)范,。“關鍵是要完善商品房開發(fā)和物業(yè)管理的法律法規(guī)和監(jiān)管政策,,充分保護業(yè)主和廣大住戶的正當合理權益,。”陸益龍建議,。
中國人民大學法學院副教授朱虎認為,,在目前相關法律法規(guī)的規(guī)定仍較模糊的情況下,有關行政主管部門應依法履行自身的指導協(xié)調職責,。在出現業(yè)主物業(yè)信任不足,、規(guī)范性文件適用爭議等問題時,應依法協(xié)調處理,,保障業(yè)主法定權利不打折扣,。
北京中高盛律師事務所律師李斌說,業(yè)委會成立難,,與業(yè)主對自身權利,、相關法律法規(guī)了解不夠也有關系,存在業(yè)主對公共事務參與積極性不高,、組織者得不到大家信任和認可等問題,。
現在擺在業(yè)委會面前的兩座大山,一座是成立難,,另一座是履職難,。所以成立業(yè)委會只是第一步,更關鍵的是成立之后的履職,。這需要花費更多精力,,以更加負責的態(tài)度去執(zhí)行。
在采訪中,,鄭先生等業(yè)主也表示,,“業(yè)委會成立之后,我們要選舉出正直且有公益心的業(yè)主來擔任業(yè)委會成員,監(jiān)督他們認真履職,,不違背當初成立業(yè)委會的初心,,這才是更重要的?!编嵪壬f,。(記者 張一琪)
延伸閱讀
有關業(yè)主委員會的法律規(guī)定
《中華人民共和國民法典》
第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會,。業(yè)主大會,、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,依照法律,、法規(guī)的規(guī)定,。
地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助,。
第二百八十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有法律約束力,。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二百八十六條第二款 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,,對任意棄置垃圾,、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,、違章搭建,、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,,有權依照法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,請求行為人停止侵害,、排除妨礙,、消除危險、恢復原狀,、賠償損失,。
第九百四十三條 物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員,、質量要求,、收費項目、收費標準,、履行情況,,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會,、業(yè)主委員會報告,。
《物業(yè)管理條例》
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,,報告物業(yè)管理的實施情況,;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,;
?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,;