業(yè)委會履職不暢,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,、物業(yè)費收繳難……長期以來，物業(yè)管理難一直是城市基層治理的“老大難”問題,，嚴(yán)重影響人民群眾的獲得感和幸福感,。
       為了有效破解城市基層治理難題，增進群眾福祉,，促進社會和諧穩(wěn)定，吉林省制定了《吉林省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）,。《條例》共十章,、一百二十七條,，已經(jīng)吉林省第十三屆人大常委會第二十八次會議表決通過,，并于8月1日正式施行�,！稐l例》堅持以問題為導(dǎo)向，聚力解決物業(yè)管理痛點難點問題,，構(gòu)建形成城市基層治理法治格局。
       《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》指出,，要改進社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理,，將物業(yè)管理融入基層社會治理體系,。為全面落實中央和省委關(guān)于推進黨建引領(lǐng)城鄉(xiāng)基層治理工作的部署要求,，《條例》重點對在物業(yè)管理中加強黨建引領(lǐng)以及推動物業(yè)管理重心下沉等兩個方面做出規(guī)定。一方面,，明確“構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系”,，推動業(yè)委會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織,，鼓勵和支持業(yè)委會成員,、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人中的共產(chǎn)黨員兼任社區(qū)黨組織委員，鼓勵和支持符合條件的社區(qū)黨組織,、居委會成員兼任業(yè)委會成員，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)在物業(yè)管理中的作用,。另一方面,，強化落實街道屬地管理責(zé)任,，由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)對物業(yè)管理活動的具體指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作,，居（村）民委員會協(xié)助街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好相關(guān)工作,，并將相應(yīng)的行政執(zhí)法權(quán)賦予街道,、鄉(xiāng)鎮(zhèn),，有效解決基層對物業(yè)管理中的問題“看得見,、管不著”的難題,。
       作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),，業(yè)委會負(fù)責(zé)組織召集業(yè)主大會，執(zhí)行業(yè)主大會的決定,，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾,，配合街道,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居（村）委會做好相關(guān)工作,。但就我省目前的情況來看,，全省住宅小區(qū)業(yè)主大會成立比例不足30%，而由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)委會成立比例更低,。業(yè)委會缺位的問題,，影響了物業(yè)管理活動的正常開展和業(yè)主權(quán)利的充分有效行使,，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理水平的提升。為解決這一問題,，《條例》參考借鑒了其他省市的做法,，對未成立業(yè)委會的以及暫不具備成立業(yè)委會條件的,，設(shè)置物業(yè)管理委員會臨時承擔(dān)業(yè)委會的職責(zé)，依法組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項,，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)委會,。
       在已經(jīng)成立了業(yè)委會的小區(qū)中,，業(yè)委會不作為、難作為,、亂作為的問題也是物業(yè)管理混亂的主要原因之一,。針對這一問題，《條例》在優(yōu)化業(yè)委會人員配置,、規(guī)范業(yè)委會運行,、加強對業(yè)委會監(jiān)督等方面作了重點規(guī)定,。一是發(fā)揮黨員業(yè)主作用，規(guī)定業(yè)委會成員中黨員應(yīng)當(dāng)占多數(shù),；二是解決業(yè)委會換屆難,、新舊業(yè)委會交接難問題，規(guī)定業(yè)委會逾期不換屆由居（村）委會組織換屆,，拒不交接的可以請求公安機關(guān)協(xié)助,；三是規(guī)范業(yè)委會運行，明確業(yè)委會任期屆滿后作出的決定無效,、業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,；四是加強街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)委會履職的監(jiān)督,，街道,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有權(quán)責(zé)令業(yè)委會成員暫停履職，有權(quán)撤銷業(yè)委會的違法決定,。
       業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ),。物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護單個業(yè)主的權(quán)利,，而且要保護全體業(yè)主的共同利益,。為此，《條例》重點在保障業(yè)主的知情權(quán),、監(jiān)督建設(shè)單位履行物業(yè)保修責(zé)任,、規(guī)范業(yè)主共有部分的使用和收益等方面加強了對業(yè)主合法權(quán)益的保護�,！稐l例》明確和細(xì)化了建設(shè)單位的公開義務(wù)和保修責(zé)任,，并為業(yè)主設(shè)置了針對建設(shè)單位不履行或者拖延履行保修義務(wù)的投訴渠道。同時,，《條例》也明確禁止任何單位和個人改變共用部分用途,、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益，規(guī)定業(yè)主共有部分的使用和收益必須經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定,。
       物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符,、服務(wù)不規(guī)范、侵害業(yè)主權(quán)益,，是物業(yè)管理中居民反映最突出的問題,。針對這些問題，《條例》要求物業(yè)行政主管部門要建立健全物業(yè)服務(wù)規(guī)范與質(zhì)量考核體系,，并定期組織街道,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核。同時,，《條例》也詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),，如承接查驗義務(wù),、公示義務(wù)、配合交接義務(wù)等,，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取限制業(yè)主出入小區(qū),、入戶、斷水?dāng)嚯姷确绞酱呃U物業(yè)費,。此外,，《條例》還重點規(guī)定了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為的處罰，加強了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的約束,，減少對業(yè)主合法權(quán)益的侵害,。
       物業(yè)費收繳難，原因較為復(fù)雜,，但已成為影響物業(yè)管理良性運行的因素,。為此，《條例》在現(xiàn)有法律制度框架內(nèi),，細(xì)化了物業(yè)費收繳程序,，規(guī)定業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額支付物業(yè)費,；業(yè)委會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主支付物業(yè)費,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費，仍不支付的可以提起訴訟或者申請仲裁,。
       專項維修資金交存使用難,，也是物業(yè)管理中的一大難題，直接影響對物業(yè)共有部位,、公用設(shè)施設(shè)備的維護,、更新與改造，最終影響全體業(yè)主的共同利益,。針對其交存難的問題,，《條例》規(guī)定業(yè)委會可以對經(jīng)催告仍未交清專項維修資金的業(yè)主提起訴訟；業(yè)主在申請房屋轉(zhuǎn)讓,、抵押時,，應(yīng)當(dāng)提供已足額交納專項維修資金的憑證。針對其使用難的問題,，《條例》依據(jù)《中華人民共和國民法典》降低了維修資金的表決比例,，并規(guī)定僅涉及單元（棟）業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的事項可以由該單元（棟）的業(yè)主共同決定,。此外,，《條例》還規(guī)范了專項維修資金的管理使用，要求專項維修資金的收益屬于業(yè)主共有并滾存使用,，管理和使用情況要向業(yè)主公開并接受審計,。