在勞動人口遞減,、房屋供應(yīng)增加的大背景下，首爾房價連年上漲,，走出了一波完全背離傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)供求理論的行情,。究其原因在于，在當前愈發(fā)復(fù)雜的形勢下,，影響房價的因素很多,，不僅包括供需，還要充分考慮宏觀及中觀政策,、社會文化,、市場投資需求及投機心理、貨幣政策及信貸松緊度等諸多其他因素,。韓國政府已推出多輪穩(wěn)房價措施,，首爾房價漲勢也有所放緩。不過,，未來的房價究竟會趨穩(wěn),，還是回吐后再度反彈，仍有待觀察,。
       近年來,，一個“怪現(xiàn)象”引起了韓國民眾的關(guān)注。一方面,，韓國老齡化問題嚴重,，勞動人口持續(xù)減少，且生育率極速下降,；另一方面房價連年上漲,，其中首爾漲幅最甚。
       按理說,，年輕人少了,，買房需求必然下降，房價應(yīng)該下行才對。但事實為何恰恰相反,？
       先來看人口情況,。韓國將15歲至64歲人群定義為勞動人口，這個年齡跨度的人群也是韓國房屋買賣的主體,。2018年至2020年,，韓國歷年勞動人口數(shù)字分別為3765萬人、3759萬人,、3736萬人,，逐年遞減,。而且,，首爾市常住人口也一直處于凈流出狀態(tài)。2017年至2020年,，歷年分別凈流出9.8萬人,、11萬人、5萬人,、6.5萬人,。
       再來看房屋供給情況。2017年至2019年,，首爾年均新增房屋供給量為74570套,，其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供給73604套,，其中普通住宅32268套,。兩項供給數(shù)據(jù)在2017年至2019年期間均在增加。
       至于房價,，就在四五年前,，首爾房價在國際主要城市中還處于相對較低水平。但經(jīng)過連年上漲,，其均價現(xiàn)已達到每平方米922萬韓元,，約合5.33萬元人民幣。今年4月的最新數(shù)據(jù)顯示,，首爾房屋平均交易價比4年前上漲了55.4%,。
       由此一來，首爾房價成功打破了“以供求關(guān)系推測房價走勢”的經(jīng)典模型,。
       應(yīng)該說,，影響房價的因素有很多。在當前愈發(fā)復(fù)雜的形勢下,，要推斷房價,，需充分考慮政策、文化等多個方面，不能簡單地以供求關(guān)系作出判斷了,。
       首先,，韓國出臺了一些法規(guī)，例如“再建設(shè)超過利益回收制”“售價上限制”等,，旨在運用經(jīng)濟手段抑制房地產(chǎn)交易,，防范投機炒房等行為。這些法規(guī)確實曾收到過一些成效,，但近幾年卻出現(xiàn)了反作用,。打壓房地產(chǎn)交易給了人們一種房屋會供給不足的錯覺，從而引發(fā)了投機炒房和普通民眾投資房產(chǎn)的熱情,。
       其次,，隨著炒房行為愈演愈烈，一個“看漲情緒高漲—房地產(chǎn)市場升溫—看漲情緒更加高漲”的惡性循環(huán)逐步形成,。受此影響,，首爾房地產(chǎn)市場近年一直保持著很高的交易量，不斷推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲,，真實的供需關(guān)系在房地產(chǎn)市場上的影響力顯著下降,。
       再次，特殊的租房文化導(dǎo)致買房成本相對較低,。韓國一直以來主要采用只繳納大額保證金,、不繳納月租、退租時全額返還保證金的租房方式,。后來,，雖然也出現(xiàn)了少交一點保證金、每月交月租的租房方式,，但規(guī)模不大,。問題是，保證金金額實在太大了,。以5月7日首爾房地產(chǎn)價格為例,，保證金均價為每平方米493萬韓元，約等于房屋買賣均價的53%,。如果人們買房后立即出租,，馬上就可以收回房屋總價的53%，相當于只需要支付47%的房價就能買房,。這對于全款買房者和貸款買房者而言,，壓力并不算大。況且房產(chǎn)屬于自己,，日后賣房時沒準還能大賺一筆,。
       而且,，首爾的房確實不愁租。一方面,，很多年輕人買不起房,，租房必然成為剛需；另一方面,，韓國也有學(xué)區(qū)房的概念,，只要在片區(qū)內(nèi)租房即可入學(xué)。所以好學(xué)區(qū)附近的住宅雖然房價貴,，房租也貴,，但仍有很多人爭相租用。
       最后,，央行降息助推房地產(chǎn)市場走熱,。多年來，韓國央行對降息持謹慎態(tài)度,，但出于種種因素考慮,，還是進行過幾次調(diào)整,。2017年10月以前,，韓國曾保持著1.25%的基準利率。同年11月升息至1.5%,，2018年11月又升到1.75%,。同時，首爾房屋平均交易價在2017年上漲了14.9%,，2018年只漲了4.2%,。但2019年下半年，韓國兩次降息,，又回調(diào)至1.25%,，當年首爾房屋平均交易價立刻上漲10%。從去年2月開始,，新冠肺炎疫情沖擊韓國經(jīng)濟,，無奈之下，韓國只得連續(xù)兩次大幅降息,，當時還引發(fā)了業(yè)界對房地產(chǎn)市場的憂慮,。果然，同年首爾房屋平均交易價就大漲18%,。
       當前,，韓國政府推出了多輪穩(wěn)房價措施，首爾房價雖然還在漲,，但漲勢有所放緩,。對于今后房價走勢,，韓國業(yè)界尚未形成統(tǒng)一共識，到底是房價趨穩(wěn),，還是回吐后再度反彈,，仍有待觀察。